2月23日，最高人民法院正式发布了《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》。其主要内容包括物权法中关于不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等问题。今天的天同诉讼圈（tiantongsusong）法官说栏目摘取了最高院民一庭随解释之后出版的案例指导一书中对于条文的释义，以供大家学习参考。

作者/最高人民法院民一庭

来源/法律出版社 《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）理解适用与案例指导》

第一条  因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。

条文释义

登记是不动产物权得丧变更的公示方法，实践中大量不动产纠纷都会涉及登记。登记行为在性质上具有复合性，对相关争议的司法解决途径，不能在民事诉讼与行政诉讼中作简单的单项选择。不动产物权变动原则上虽需经依法登记始生物权效力，但因物权归属或基础关系所生纠纷，是平等民事主体间之财产争议，理应通过民事诉讼对相应法律行为及其他法律事实进行判断。

修改后的《行政诉讼法》第六十一条规定，在涉及行政许可、登记、征收、征用和行政机关对民事争议所作的裁决的行政诉讼中，当事人申请一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。在行政诉讼中，人民法院认为行政案件的审理需以民事诉讼的裁判为依据的，可以裁定中止行政诉讼。

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第十七条规定，公民、法人或者其他组织请求一并审理《行政诉讼法》第六十一条规定的相关民事争议，应当在第一审开庭审理前提出；有正当理由的，也可以在法庭调查中提出。有下列情形之一的，人民法院应当作出不予准许一并审理民事争议的决定，并告知当事人可以依法通过其他渠道主张权利：(1)法律规定应当由行政机关先行处理的；(2)违反民事诉讼法专属管辖规定或者协议管辖约定的；(3)已经申请仲裁或者提起民事诉讼的；(4)其他不宜一并审理的民事争议。对不予准许的决定可以申请复议一次。第十八条规定，人民法院在行政诉讼中一并审理相关民事争议的，民事争议应当单独立案，由同一审判组织审理。审理行政机关对民事争议所作裁决的案件，一并审理民事争议的，不另行立案。第十九条规定，人民法院一并审理相关民事争议，适用民事法律规范的相关规定，法律另有规定的除外。当事人在调解中对民事权益的处分，不能作为审查被诉行政行为合法性的根据。行政争议和民事争议应当分别裁判。当事人仅对行政裁判或者民事裁判提出上诉的，未上诉的裁判在上诉期满后即发生法律效力。第一审人民法院应当将全部案卷一并移送第二审人民法院，由行政审判庭审理。第二审人民法院发现未上诉的生效裁判确有错误的，应当按照审判监督程序再审。

第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

条文释义

不动产登记（簿）在不动产物权的归属和内容的认定上具有权利推定的法律效力。我国不动产物权变动以债权形式主义为主，意思主义为辅；以登记生效为原则，登记对抗为例外。建设用地使用权、房屋所有权等不动产物权变动须经登记才能发生物权效力，土地承包经营权和地役权则采登记对抗主义，即土地承包合同成立时，土地承包经营权同时发生物权效力；地役权合同成立，地役权即发生物权效力，未经登记，只是不得对抗善意第三人。就登记生效的物权变动而言，《中华人民共和国物权法》第十六条规定体现的精神是，法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况以及权利限制事项与真实情况保持一致。这里主要包括了两层含义：一方面，不动产登记（簿）的推定力是指法律上的权利推定。理论上，被推定的法律要件可以是一个事实（事实推定），也可以是一种权利状态（权利推定）。前者是指法律规定以某一事实的存在为前提，并以此来认定待证事实存在的推定；后者是指立法者在法律上就某一特定的权利或法律关系不待对有关的要件事实进行证明就直接对其现状是否存在予以推认的情形，即直接根据前提事实而并非要件事实来推定该项权利存在或不存在的法律状态。从不动产登记簿的制度演进和法律赋予的功能看，不动产登记簿对有关不动产的面积、坐落、结构、层数、用途等自然状况的记载不能适用推定力。另一方面，不动产登记（簿）推定力作为一种权利推定，本质上只是对证明责任的分配。也就是说，法律对不动产登记簿推定力的规定是一种证明责任或举证负担的规范，与实体权利的归属并不直接相关。因此，诉讼中，若当事人就登记簿上记载的物权归属和内容发生争议，则登记簿上记载的物权人首先被推定为真实物权人，对此无须再行举证证明。但作为一种法律拟制事实，登记表彰的物权状态并不总与真实物权状态相一致，故在民事诉讼中允许对此提出异议的当事人通过举证证明真实的物权状态，如果其能够证明真实物权状态与不动产登记簿的记载不一致，人民法院可以依法采信该证据，进而对真正物权状态作出相应认定。

当然，不动产登记（簿）权利推定的法律效果在内部关系与外部关系上的表现有所区别，不动产登记（簿）具有对不特定第三人的物权公示效果，但对于不动产物权归属及内容存在争议的双方当事人，则并不能当然地得出结论。实践中，所谓的内部关系是发生在登记“名实不符”情形下的登记物权人与真实物权人之间。比如，登记的不动产所有权实际上属于多人共有，但仅登记在一人或部分人名下，导致不动产登记部分名实不符，实践中较多地发生在合伙共有财产、家庭共有财产、房地产合建财产登记在一人或数人名下；又如，因避税、规避债务等原因，实践中存在许多借名登记的现象，即不动产的真正所有权人借用他人的名义进行登记；此外，也有在不动产代理登记中，代理人侵害本人利益，将自己登记为所有权人的情形；等等。对于这些不动产登记物权人与真实物权人之间因内部关系发生的争议，真实物权人可以通过不动产确权诉讼或执行异议之诉等主张权利，人民法院应当依据不动产物权变动的基础法律关系来确认物权的归属。而在对于除此之外的登记物权人与不特定第三人之间的关系上，不动产登记簿的效力主要表现在，对于因信赖不动产登记簿记载的物权状态而与登记物权人交易的第三人，只要该第三人满足善意取得的条件，则即使事后真实物权人证明不动产登记簿的记载与真实物权状况确实不一致，但该第三人仍可取得该不动产物权。也就是说，在外部关系上，即使不动产登记（簿）记载的物权状态被证明与真实物权状态不符，但真实物权人仍有可能因第三人构成善意取得而丧失不动产物权。

第三条 异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

条文释义

《物权法》第十九条第二款规定，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。就制度目的而言，异议登记簿旨在保护真实权利人及真正权利状态；在法律效力层面，异议登记使登记上所记载权利在一定期间内失去正确性推定力，第三受让人无从主张登记信赖保护。质言之，异议登记失效的法律后果，不应任意扩张。

第四条 未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

条文释义

《物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。预告登记旨在赋予被登记债权以一定物权效力：对违背预告登记内容的后发不动产物权处分行为具有排他效力；现时登记权利人物权处分自由受到限制。借此，现时登记权利人所设之负担行为原则上不受规制，除非该负担行为一经生效即宣告相应物权设立；唯于法律上危及抑或妨碍债权如期实现的处分行为，方须受制于预告登记权利人之同意。有效维护预告登记权利人之权利，也离不开准确把握预告登记之顺位及破产保护效力。

第五条 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。

条文释义

《物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。何谓债权消灭，时点如何判断，原则上应依债法确定。债权消灭后，纵预告登记尚未注销，债务人处分行为之限制随即解除，预告登记权利人不得主张登记利益保护。

第六条 转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。

条文释义

善意第三人保护机制仅系协调民事权利冲突方法之一，无法完美化解所有问题。基于交付所取得之特殊动产所有权，未经登记则欠缺对抗效力，非无物权效力。将转让人的债权人排除于善意第三人之外，意在贯彻物权优先效力。善意第三人应对标的物具有正当物权利益：所谓物权利益，系指该人与转让人具有物权关系；所谓善意，则为不知道也不应该知道已经发生的物权变动。至于转让方及其继承人，连环交易的前手或者后手当事人，均不得主张对抗利益自不待言。

第七条 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。

条文释义

正确理解“导致物权设立、变更、转让或者消灭”的含义，准确把握相关法律文书的范围，事关物权变动模式的体系安定。本诸立法目的与法律文书之性质，重点问题为：形成裁判之目的在于变更既存物权关系，无疑具有导致物权变动的效力；确认裁判只是判断当事人是否享有所争议的物权，并不改变既存物权关系，当然不产生物权变动效力；调解书亦为法定法律文书，在类型上将其排除缺乏正当性。

第八条 依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三卜七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。

条文释义

《物权法》第二十八条至第三十条规定是无须登记或者交付即可发生物权变动的特殊规定，是物权变动模式的重要组成部分。依该等情形享有物权的人，虽其次第处分物权行为依法受到宣示登记是否作成之限制，但物权保护制度仍应对其提供必要救济，以助维持物权圆满状态。

第九条 共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

条文释义

依文义，转让的含义侧重于变动。而由权利变动是否等价有偿以观，有无偿、有偿之分；纵于有对价场合，亦因能否依一般等价物量化判断而有别。优先购买权之行使以存在同等条件为逻辑前提，若无法依财产观念评价同等条件，理应排除其他按份共有人优先购买权的行使空间。

第十条 物权法第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。

条文释义

因存在共有份额转让之动因及紧迫程度等具体情况，转让价款支付方式、履行期限亦属评价同等条件的重要考量因素。按份共有人优先购买权之设置，意在简化共有关系，防止因外人介入而使共有人内部关系日趋复杂。基此并虑及按份共有人优先购买权与承租人优先购买权权源基础、法律性质等方面的差别，无须考虑近亲属间有偿转让情形中所含人身关系成分。

第十一条 优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：

（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；

（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；

（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；

（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。

条文释义

合理确定优先购买权行使期间，虽表现为一项技术性作业，但根本还在准确理解立法目的，平衡好转让人权利行使自由与简化共有关系之间的关系。期间长短的取舍，应最大限度防止一方滥用权利损害对方合法权益。明确不同情形下行使期间的起算点，有效解决了“无起点即无期间”的实践难题。

第十二条 按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。

条文释义

按份共有人优先购买权裁判保护方法的观点立场、实践把握极不统一，其直接后果是，转让人和优先购买权人的权利都没有得到有效保护，制度功能几近萎缩。按份共有人优先购买权源于物权，物权效力使之“优先”，权利目的在于“购买”。综合《物权法》、《合同法》立法目的与规则设置，提供平等保护各方利益的更为彻底的应对方案，有效化解了前述弊端殊为必要。建诸合同效力理论与实务发展，侵害优先购买权并不产生转让合同无效抑或应撤销的法律后果顺理成章。

第十三条 按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

条文释义

按份共有人优先购买权对谁优先必须明确。份额转让存在于共有人之间时，除非共有人另有约定，认可其他共有人得主张优先购买，不仅无关优先购买权制度目的实现，还会导致明显的逻辑混乱。

第十四条 两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。

条文释义

共有份额转让时，两个以上按份共有人可能同时主张优先购买，如何协调方为妥当，殊值斟酌。于制度目的计，转让人既已决定转让共有份额、退出共有关系，苛求其以更好维系共有关系之动机行事已不现实，故依其选择确定优先购买权行使顺位已无实益。

第十五条 受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。

条文释义

善意与否的判断，应以受让人不知且不应知无权处分为标准。善意取得制度的重要目的在于维护交易安全，权利外观系通过登记或者占有表彰，故依表彰效果之存在即可推定受让人为善意。唯特殊动产物权变动以登记为对抗要件，不能仅凭占有而赋予公信力。在先行占有、指示交付中，受让人需就其善意信赖转让人之间接占有表彰其处分权举证。真实权利人应就其反对主张承担举证证明责任。当然，准确界定《物权法》第一百零六条所称“无处分权”，无疑更具重要意义。

第十六条 具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：

（一）登记簿上存在有效的异议登记；

（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；

（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；

（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；

（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

条文释义

真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的应当认定受让人具有重大过失。不动产物权以登记方式公示时，应围绕登记判断善意。鉴于物权法对各类不动产物权虽未登记亦可设立情形有诸多特殊规定，若受让人知晓该相关事实，其亦属明知处分人为无处分权，至于该受让人之范围，应依是否具备了解相关物权变动之可能性及必要性而有所限制，以免因不当增加受让人之注意义务而危及交易安全。登记或占有并不一定准确反映真实物权状态，如真实权利人有其他证据证明受让人对不知道处分人欠缺处分权具有重大过失，可认定其应当知道。

第十七条 受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。

条文释义

占有对动产物权的公示力较登记之于不动产物权为弱。故在动产善意取得，尤具实践意义的作业在于如何判断受让人“应当知道”处分人无处分权。对此，需依交易习惯综合考量。对一般动产，可从标的物种类、来源，交易对象、过程、场所、时机等方面着手；对特殊动产，则应重视登记中的重要意义。假使不符合同类交易人对正常交易的判断，即可认定受让人应当知道处分人无处分权。

第十八条 物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。

当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。

法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。

条文释义

妥定善意之判断时点，关系重大。确定为完成不动产登记、动产交付之时，可厚植善意取得制度之伦理根基。善意取得与一般交易中的交付形式，应作一体解释，即均包括现实交付与观念交付。对先行占有、占有改定，物权法规定自“法律行为”、“该约定”生效时发生效力，指示交付情形亦应采同种立场。对特殊动产，本解释另有规定；对记名有价证券，依证券表彰之动产、债权等，应依法律特别规定之物权变动时加以判断。不论以何种方式交付，均须基于物权移转之意思，且标的物须为法律许可自由流通；就物权取得附条件或期限的，需以条件成就、期限届至时定之。后置善意判断时点已可极大抑制善意取得之负面效果，故应清醒认识对观念交付情形施加格外限制之正当性：比如先行之占有是否需自转让人处受让，债权性返还请求权让与是否需通知第三人，占有改定中转让人是否已为现实交付等。

第十九条 物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

条文释义

严循立法目的与价值取向，立足个别交易具体情况，深刻体察社会一般交易认知感受，才能准确判断价格是否合理。经验与逻辑同等重要。合理价格条件，意在强调货币抽象评价，非在限定对价表现形式，且对价支付与否并非必要。无对价情形应排除善意取得之适用，在外部关系以赠与为代表，在内部关系比如继承。合理与否，重点在于排除不合理低价，对个别交易中存在的高价乃至过分高价，如不能否定受让人之善意，即不宜视之为不合理。

第二十条 转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。

条文释义

善意取得特殊动产所有权是否应同时满足“交付+登记”，争议尤烈因特殊动产物权变动以登记为对抗要件，单纯占有之事实尚不足以产生公信力，更符合日常经验；对善意取得人施加此项注意义务，可在判断其是否善意时发挥严格评价作用。故《物权法》第一百零六条第一款第三项中“依照法律规定应当登记”之含义，应解释为就物权变动发生物权效力而言依法应当登记。登记属特殊动产物权变动之对抗要件，故特殊动产所有权仍可依交付发生善意取得更为合理。

第二十一条 具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：

（一)转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；

（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。

条文释义

原因行为有效，自非善意取得之要件。实践中，受让人虽善意信赖处分人享有处分权，而原因行为因违法而绝对无效或因受让人原因被撤销确不鲜见。尽管受让人业已善意取得标的物所有权等物权之事实客观存在，尽管受让人之非善意并非针对知道或应知转让人无处分权，但因其法律上原因消除，势必产生不当得利返还的复原性物权变动。于此考虑并为增进司法裁判的社会认同，本条规定利于简化裁判理据。排除原因行为系转让人原因被撤销之情形，概因善意取得之善意非指转让人亦需具备善良交易动机。无权处分本身并非合同无效之法定原因，否则将彻底封闭善意取得制度的适用空间。

第二十二条   本解释自2016年3月1日起施行。

本解释施行后人民法院新受理的一审案件，适用本解释。

本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚未审结的一审、二审案件，以及本解释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

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