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颜俭
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误买司法查封房产，如何破解拍卖局？
来源：沪法网 时间：2018-05-24 18:12:15
二手房买卖过程中，会有不少人遇到这样的情况：准备过户时，却得知该房屋早已被法院查封，无法办理过户手续，而且房子也面临被拍卖抵债的危险。有时，交易房屋上不仅存在查封，还叠加有抵押权。遇到这种复杂的境况，相信有不少人已经懵，不知道该如何是好。
于是乎，便各种求人托关系……。然，未果。
现在呢，小编告诉大家一个压箱底的秘诀，通过更简便快捷的方法，顺利破局。
何为司法查封？
司法查封
司法查封，作为民事诉讼中财产保全的一种手段，是以司法机关为主体而进行的查封活动。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第103条：财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。人民法院保全财产后，应当立即通知被保全财产的人。财产已被查封、冻结的，不得重复查封、冻结。
实践中，抵押权的存在也会导致司法查封出现。
《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第1条规定：对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。
法条看不懂？没关系，小编给大家总结知识~
司法查封是法院控制当事人财产的一种手段，当该财产涉诉时，可能因为各种原因而被查封。
司法查封对买卖合同有何影响？
经过阅读大量的判决书以及法条，小编发现，如果所交易的房屋被法院查封了，并不影响合同的效力。但是由于查封的存在，买方无法将房屋过户到自己名下。
根据《中华人民共和国合同法》第52条，有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。
查封并不属于上述情况的任何一种，因而并不影响合同的正常生效。
也就是说，将房屋过户给买方仍然是卖方应当履行的义务。
但是，重点来了。。。。
当你起诉到法院请求判决合同继续履行时，又会有怎样的遭遇呢？
来个案例吧~
案情简介
冯某、朱某在中介公司的介绍下，与陈X、郑X签订了《房屋买卖合同》。在约定的过户日前，原告突然得知系争房屋已被其他法院查封，但被告承诺尽快解除法院查封并办理过户登记。此后，被告非但没有解决该院的查封，系争房屋再次被另一法院轮候查封。随即，冯某、朱某便将陈X、郑X告上法庭，要求两被告：继续履行《上海市房地产买卖合同》，并协助两原告办理系争房屋产权过户手续，将房屋过户至两原告名下。 （（2014）宝民三（民）初字第32号）
法院认为
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。但根据本院查明的事实，系争房屋上尚有两个法院的司法查封，现原告起诉要求被告将系争房屋过户至原告名下，法律上不能履行，故原告的诉讼请求，本院不予准许。
简言之，法院认为，因为系争房屋上有查封，还不止一个，所以原告（也就是买方）要求房屋过户在法律上是没办法实现滴。
无独有偶，蔡某在买房中也遇到了一样的问题，当他以同样的诉请诉至法院后，法院给出的回应也是：由于系争房屋上有查封存在，故过户属法律上履行不能。（（2017）沪02民终11663号）
看到这儿，大家的心，是不是凉飕飕的？是不是在担心房子没办法过户该怎么整？
憋害怕，还有众律师在呢。
巧用案外人异议，冲破查封障碍
这种问题呢，在律师们看来，也不算是疑难杂症啦。
案外人执行异议之诉，便能顺利解决！
案外人异议
所谓案外人异议之诉，顾名思义，就是案外人认为自己对法院正在执行的财产有法定权利，能够阻碍执行进行，而向法院提起阻止执行进行的诉讼。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
看到这么长的条文规定，是不是又晕
没事，让强大的小编来解救大家~
根据上述法条规定，案外人如果认为自己对执行标的有实体性权利，能够阻止执行的进行，便可向执行法院申请执行异议。如果法院认可该异议，便中止执行。若不认可，就驳回申请。
案外人在法院驳回申请的情况下，便可向原审法院提起执行异议之诉哦。
tips:案外人执行异议的法子虽好用，但是，也是有注意事项滴。
No.1 案外人异议之诉只能针对正式的查封提起。
No.2 不动产执行过程中，执行异议的提起要满足四个条件：
①有效的买卖合同
②买方在法院查封前已合法占有该房产
③已经付清全部房款，或者已经按照约定支付房款且将剩余价款交给法院用以执行
④没有办理过户不是因为买方的过错。
口说无凭，法条为证：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释〔2015〕10号 第28条有所规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:
（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二） 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三） 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四） 非因买受人自身原因未办理过户登记。
通过执行异议之诉成功阻止执行后，便可再次向法院起诉（当然，也可与执行异议之诉同时进行），申请法院判决卖方继续履行合同。
然后，困扰大家已久的问题就完美解决啦！
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