口头承诺，阳台可包可拓、露台(花园)赠送？

      实际是否可以达成？需要实地考察，更需结合自身生活经验判断。

     马某（卖方）和杨某（买方）通过中介（丙方）于2018年4月28日签订《购房意向合同》，约定马某将其所有的位于杭州市西湖区北山街道某房屋转让给杨某。杨某已对上述房屋进行了详细查看，中介方就转让该房屋已对杨某做了充分说明，杨某对马某欲转让的房屋价格、户型、税费等事项充分了解，愿意购买该房屋。意向合同签订后，杨某向中介方支付了50000元意向金，后中介方将该笔款项转至马某。意向合同签订次日，杨某提出马某此前承诺的主卧阳台可包可拓无法实现及门口露台系违章建筑，要求与马某协商，且马某并未能按约定时间提交查档手续，故要求解除合同。此过程因未能协商一致，马某于2018年5月27日与案外人签订了《杭州市房屋转让合同》，以268万元的价格将案涉房屋出售，并于2018年6月6日办理了产权转移登记手续。

     几日过后，马某诉至法院，诉请为：杨某向其支付违约金248000元。 诉讼过程中，杨某提起反诉，其反诉请求为：马某返还购房意向金50000元，并其支付违约金248000元。

      本案的争议焦点为：哪一方构成违约及违约责任谁来承担的问题。

      一审法院认为：作为购房者等大宗交易，购房者应持有初步审慎核查义务，应当具备购房基本常识，杨某在购房前应对欲购房屋有充分的查看和了解，马某承诺的案涉房屋主卧阳台可包可拓及赠送门口露台一个，杨某应对此有基本认知和价值判断，且购房不应只购阳台，杨某欲购买案涉房屋应是对房屋状况的整体较为符合自己的购房期望。在购房意向合同签订后，杨某以门口露台系违法建筑和主卧阳台可包可拓无法实现为由，怠于履行合同义务，系对合同的违约行为，应当承担违约责任。马某在合同目的未能实现后，将房屋售与他人，系对物权所有权的处分，并无不当。马某选择适用违约金条款，收取的定金应予返还。杨某反诉请求中的返还意向金，应予支持。根据案件实际，综上法院判决：杨某支付马某违约金110000元；马某返还杨某购房意向金50000元；驳回双方其他诉求。

      宣判后，杨某不服，向杭州市中级人民法院提起上诉。杭州市中级人民法院经审理认定的事实与一审法院认定事实基本一致。最终判决驳回上诉、维持原判。

    《民法典》第578条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

     解释：预期违约责任，在合同履行中，如果一方当事人明确表明或其某些行为已经表明其不会或怠于履行合同义务，守约当事人可以直接要求对方承担违约责任或者行使某些合同权利，而不必等到履行期间届满。

    《民法典》第240条：所有权人对自己的动产或不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

     解释：业主对房子的物权权利不会因为合同尚未落地实现履行而丧失，在上一个合同目的不能实现时，业主依然可以对房屋本身进行占有使用收益处分，即绝对的物权权利。

     在房产交易实践中，作为大宗交易，针对业主（房屋出售人）承诺的阳台可包可拓、露台(花园)赠送等承诺，买家在实地看房时有初步审核义务，根据日常生活经验法则，针对业主的承诺应有自己的初步内心判断，并结合自身生活经验判断业主的承诺是否可实现或可实现的概率有多大，购房者购买的是房子本身，不能因为房子某些附属设施无法可包可拓而怠于履行合同义务，买方应对此后果承担违约责任。提醒广大购房者，尤其是二手房购房者，对于买房等这种大宗交易在看房时一定要慎之又慎，不然赔了夫人又折兵！