【裁判要旨】执行异议之诉案件中，对于购房人只提交售房人出具的收据证明其已支付购房款的，可根据购房人的购房资金来源、售房人的财务账册等证据，结合交易习惯，对购房人是否支付购房款的事实作出认定。具体可言，可结合购房人的经济能力、当时当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、房屋交付情况、房屋居住时间长短、居住期间是否发生争议、是否存在购房人与被执行人恶意串通逃避执行的可能性等因素，根据日常生活经验对购房人是否支付购房款的事实作出认定。
再审申请人（一审原告、案外人、二审被上诉人）：马义河，男，1960年11月11日出生，回族，住河南省郑州市金水区。被申请人（一审被告、申请执行人、二审上诉人）：郑州市正岩建设集团有限公司，住所地河南省郑州市**兴华南街**。委托诉讼代理人：赵阳升，河南建魁律师事务所实习律师。一审第三人（被执行人）：河南六合置业有限公司，住所地河南省郑州市金水区索凌路****楼**附**。再审申请人马义河因与被申请人郑州市正岩建设集团有限公司（以下简称正岩建设公司）及一审第三人河南六合置业有限公司（以下简称六合置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省高级人民法院（2020）豫民终214号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。马义河申请再审称，原审判决认定事实不清、适用法律错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审，请求：1.依法撤销河南省高级人民法院（2020）豫民终214号民事判决，裁定再审本案；2.依法判决停止执行位于河南省郑州市金水区房屋（不动产权证号：1208004341）；3.依法确认马义河与六合置业公司签订的《商品房认购协议书》有效；4.依法确认马义河对河南省郑州市金水区房屋（不动产权证号：1208004341）享有所有权；5.本案一审、二审诉讼费用由正岩建设公司承担。事实与理由：（一）二审法院认定马义河与六合置业公司未签订商品房买卖合同错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中马义河与六合置业公司所签订的《商品房认购协议书》内容真实合法有效，对案涉房屋的坐落位置、面积、价格、付款方式、违约责任等内容做出了明确约定，具备商品房买卖合同的性质。六合置业公司已经于2010年12月3日将案涉房屋实际交付马义河，马义河对案涉房屋进行装修并实际居住至今，上述事实有房屋装修合同、物业费交纳凭证、有线电视交费记录、水电费交费凭证等证据证实。（二）二审判决认定马义河提交的《收据》不足以证明已支付案涉房屋购房款是错误的。第一、马义河以现金方式向六合置业公司支付了案涉房屋的全部购房款，有六合置业公司出具的《收据》为证，该《收据》中明确载明支付方式为现金。第二、马义河2010年之前从事皮革生意，因经营所需习惯现金交易，且在当时的现实交易中，个人银行卡的转款及网银转账并非如当今社会这么频繁，大额现金交易比较普遍。第三、六合置业公司所涉与本案同一类型的其他案件，均是以现金方式支付的购房款，且六合置业公司均已将房屋交付购房人占有、使用。以上事实足以说明在案涉房屋买卖时，现金交易更符合普通民众的认知习惯。第四、二审庭审时马义河已对案涉房屋购房款的资金来源、交付方式等进行了充分说明，二审法院枉顾合同签订时的交易习惯等事实，仅以马义河没有取款凭证即推定其未支付案涉房屋购房款是错误的。（三）马义河在案涉房屋被查封之前已经占有案涉房屋，对案涉房屋未办理过户登记没有过错，若本案房屋被执行，将严重损害马义河的合法权益。正岩公司提交意见称，（一）马义河与六合置业公司之间不存在法定意义的商品房买卖合同关系，双方签订的《商品房认购协议书》仅表明一种购房意向。（二）马义河未提供充分证据证明其已经足额交纳购房款，马义河称用现金支付购房款不符合常人做法；六合置业公司也未提交收到马义河购房款的财务账册和相应的银行流水，故仅凭收款收据不足以证明六合置业公司确实已经收到案涉购房款。（三）马义河未提交直接、完整的证据证明其居住于案涉房屋。（四）马义河主张其没有其他可用于居住的房屋，但马义河却主张对其购买的位于六合之家小区的两套住宅提出案外人执行异议。（五）马义河对案涉房屋未办理过户登记存在明显过错。（六）正岩公司对六合置业享有的工程款债权系经法院生效判决确认的合法债权。六合置业公司提交意见称，因六合置业公司实际控制人涉嫌刑事犯罪，六合置业公司业务停滞，从财务人员处留存的台账显示马义河购买了案涉房屋。六合置业公司提供263套房总表显示，马义河为案涉房屋买受人，财务交款854650元，无欠款金额。当时六合置业公司收取购房款时只接受现金，是为了规避税务稽查。案涉房屋无法办理过户登记是因为房屋被网签给了其他债权人，该债权人不配合解除网签，故无法办理过户手续。本院经审查认为，本案的争议焦点是马义河对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，其一，案涉房屋于2018年11月2日被裁定查封，而马义河与六合置业公司于2010年12月签订了《商品房认购协议书》，该协议明确约定了房屋位置、建筑面积、单价、优惠后的总房款等内容，且该协议经双方签字盖章确认。该协议包含了商品房买卖合同的主要内容，据此可确定买卖双方的基本权利义务，故应认定马义河与六合置业公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二审法院认定马义河与六合置业公司未签订商品房买卖合同缺乏事实和法律依据。其二，马义河提供的其签订或提交或缴纳的有关案涉房屋的2011年12月26日《六合苑小区前期物业管理服务协议》，2011年12月28日《河南省装饰装修工程施工合同》，2013年6月《宽带业务申请表》，2013年6月3日河南有线《综合业务受理单》、郑州热力公司缴费凭证、天然气发票等证据，所载明的时间均早于查封之日，可证明马义河于房屋查封之前对案涉房屋长期占有使用。其三，关于马义河是否已支付全部购房款的问题。马义河在原审中提交了六合置业公司出具的收取854650元购房款《收据》，证明其已支付全部购房款。对于购房人只提交卖房人出具的收据证明其已经支付购房款的，可根据购房人的购房资金来源、卖房人的财务账册等证据，结合交易习惯，对购房人是否支付购房款的事实作出认定。本案中，六合置业公司未参加原审诉讼，无法对其财务账册等证据进行核实。马义河称已经用现金向六合置业公司支付了全部购房款854650元，提供了六合置业公司的收据，且马义河称其从事皮革经营，有足额现金。本案应结合购房人的经济能力、当时当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、房屋交付情况、房屋居住时间长短、居住期间是否发生争议、是否存在购房人与被执行人恶意串通逃避执行的可能性等因素，根据日常生活经验对马义河是否支付购房款的事实作出认定。二审判决仅以马义河提交的六合置业公司出具的《收据》没有取款凭证等其他证据佐证、现金支付金额较大为由，认定马义河未支付购房款有所不妥，该问题需进一步查明。其四，关于未办理过户登记是否非因马义河自身原因的问题。马义河称多次要求六合置业公司办理网签及过户，六合置业公司对马义河的主张予以认可。故对于未办理过户登记是否非因马义河自身原因，原审法院亦需进一步查明。综上所述，马义河的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款规定，裁定如下：
书 记 员 叶和申
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