重要提示：

出卖人与买受人订立未取得商品房销售资格【且在起诉前仍未取得商品房销售资格（注：期房销售应取得预售许可证；现房销售的，现房应通过竣工验收合格）】的商品房买卖合同，买受人即使交付了全部购房款、实际占有并使用该房屋并取得收益，因其未办理产权登记过户手续仍不能取得该房的所有权，亦不能对抗法院因执行出卖人债务对该财产查封的强制执行行为。买受人只能另行向出卖人主张返还购房款及赔偿可得利益损失等权利。

案情：

原告：倪某

被告一：张某

被告二：顺天房地产开发公司

被告三：顺天房地产开发公司沭阳分公司

2009年3月18日，宿城区法院在执行张某与被告二的民间借贷案件中依照张某的申请，查封了沭阳县九龙大厦C栋3层房屋一栋。2010年5月，原告倪某向宿城区法院提出异议，称其于2008年11月26日与被告三签订了商品房买卖合同，购买了上述房屋，价格是1100000元，原告提供了一份由被告三盖章的商品房买卖合同及收据各一份。2009年5月，原告将上述房屋租赁给某保险公司使用，并签订了房屋租赁合同，租期自2009年5月至2014年6月。

另查明，2008年7月8日，沭阳县建设局颁发九龙大厦C幢楼建设工程规划许可证，至本案判决作出前，该幢楼尚未经过竣工验收，亦未取得商品房预售许可证。

另查明，被告三认可涉诉房屋已经售予原告，并于2008年11月26日将该房屋交付原告，原告也付清了房款。被告三是被告二设立的分公司。

宿城区法院驳回了原告的执行异议申请，原告不服，提起本案之诉。

一审判决：

宿城区法院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告三在与原告签订商品房买卖合同时尚未取得九龙大厦C幢楼的商品房预售资格，故该合同应当认定为无效合同。基于此，即使原告占有并已取得九龙大厦C幢楼的收益权，仍不能因此取得该房的所有权。故原告基于基于其对争议房屋享有所有权而要求对该房不得予以强制执行的诉讼请求无法律依据，应予驳回。

原告不服一审判决，提起上诉，认为：涉案房屋属于现房销售，我国相关法律法规并没有明确规定商品房现房销售需要办理销售许可证明，因此，本案商品房销售无需办理预售或销售许可证明，没有商品房预售许可证明不影响本案商品房买卖合同的效力。且涉诉房屋已经租赁给他人使用，虽该房尚未办理登记手续，但不影响原告作为购房者对房屋享有的所有权。故一审法院对涉案房屋强制执行必然影响原告合法权益，请求二审法院撤销一审判决。

二审判决：

二审法院认为，根据建设部《商品房销售管理办法》第三条规定 ，商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付价款的行为。本案中，原告购买的争议房屋在签订合同时虽已竣工，但由于未经竣工验收合格，不能称之为现房销售，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案房屋的买卖合同是无效合同，即使原告支付了房价款并占有使用该房屋，亦不能对抗法院的执行查封行为。原告可在房屋买卖合同被确认无效后另行向被告三主张 权利。

二审法院依法维持一审判决，驳回了原告的诉讼请求。 （完）